El atmanın önlenmesi davalarını konusunu büyük ölçüde ayni, sonrada şahsi haklar teşkil etmektedir. Ancak, kamu kurum ve kuruluşlarını denetim ve gözetim hakkına, kişilerin yararlanma haklarına dayanarak açtıkları davalar ile fiili hakimiyetin korunması için açılan el atmanın önlenmesi davaları da uygulamada oldukça büyük yer tutmaktadır. El atmanın önlenmesi davası zilyetliğini tam olarak kaybetmemiş malikin, zilyetliğine zarar veren, onu kısmen ihlal eden veya kullanılmasını güçleştiren haksız kişiye karşı açtığı bir davadır. Bu itibarla malik zilyetliğini tam olarak yitirmemektedir. Oysa malik zilyetliğini tamamen kaybetmişse, açtığı dava el atmanın önlenmesi değil istihkak davasıdır.
Fiili bir el atma olmasa dahi, bir hak iddia etmek gerçek ciddi bir el atma tehlikesi yaratmak dahil el atmanın önlenmesi davasının konusunu teşkil eder. Bu davanın kabul edilebilmesi için el atmanın haksız olması gerekir. El atan kişinin kasıtlı ve kusurlu olması şart değildir. El atan kişi geçersiz bir hukuki sebebe dayanıyorsa el atmanın önlenmesi davası açılabilir. Haksız el atmaları doğrudan doğruya-dolayısıyla, maddi-maddi olmayan, olumlu-olumsuz şeklinde gruplara ayırma mümkündür.
- Doğrudan doğruya el atmalar
- Dolaylı el atmalar
- Maddi olmayan el atmalar
- Olumsuz el atmalar
- Vasıta kullanılarak el atmalar
- Doğal afetler nedeniyle meydana gelen el atmalar
Malikin eşya üzerindeki egemenlik hakkını bir yandan el atmanın önlenmesi davasıyla korurken, öte yandan malike istihkak davası açma hakkı tanınmıştır. İstihkak davası da mülkiyet veya ayni bir hakka dayandığından malik veya sınırlı ayni hak sahibi tarafından zilyetliğini gasp eden veya iade etmeyen kişilere karşı açılan ayni bir davadır. Taşınmaz henüz tapuya tescil edilmemiş olsa dahi bu dava açılabilir.
Taşınır mallarda istihkak davasının malın tekrar malikine teslimi iadesi geri verilmesi için açılır. Henüz adına tapu kaydı düzenlenmeyen ancak mülkiyeti kazanmış olan kişi dahi el atmanın önlenmesi davasını açabilir. Mülkiyet paylı ise müşterek maliklerden her biri tek başına dava açabilir. Müşterek mal, pay ve paydaş çoğunluğu ile kiraya verilmiş ise kiraz sözleşmesine iştirak etmemiş paydaşın kiracı aleyhine el atmanın önlenmesi davası açma hakkı bulunmamaktadır.
Malikin el atmanın önlenmesi davası için tecavüzün doğrudan mülkiyet hakkına el atılması şeklinde olması şart değildir. Zarar verme veya zarar tehlikesinin mutlak olması da el atmanın önlenmesi davası açılmasına yeterlidir.
İptal ve tescil davalarından tüm iştirakçilerin birlikte dava açtığı veya olurlarını vermesi halinde bir kısım iştirakçilerin daha sonra davaya devam etmemeleri veya davadan vazgeçmeleri öteki iştirakçilerin davaya devam etmelerine bir engel teşkil etmez.
Sınırlı ayni hak sahibi bu hakkına haksız olarak el atılması halinde el atmanın önlenmesi davası açabilir. Sahipsiz şeyler, menfaati umuma ait olan mallar devletin hüküm ve tasarrufu altındadır. Hazinenin el atmanın önlenmesi davası açma sıfat ve yetkisi bulunmaktadır. Belediye sınırları içerisinde bulunan meralar, yollar, meydanlar, parklar,mezarlıklar gibi yerler hakkında belediyelerin davası sıfatıyla el atmanın önlenmesi davası açabilecekleri yine uygulamada kabul edilmektedir. Zilyet sıfatına sahipler, kişisel hak sahipleri, vakıf malları ile ilgili vakıflar genel müdürlüğü, apartman yöneticisi gibi kişilerde bu davayı açabilir. El atmanın önlenmesi davaları genellikle adli yargı mahkemelerinde açılmaktadır. Görev hususunun doğru tayin edilmesi için davacının el atmanın önlenmesi veya tahliye sözcüklerinden hangisine kullandığına değil dayandığı ileri sürdüğü vakıalara bakılmalıdır.
Kural olarak el atmanın önlenmesi davalarında dava konusu taşınmaz hangi ilçenin idari sınırları içerisinde bulunuyorsa, o ilçe mahkemesi yetkilidir. Taşınmazın tapu kaydının başka yerde kayıtlı olması değinilen yetki kuralını etkilemez.
İstanbul gayrimenkul avukatı tapu iptal tescil davaları ile ilgilenir. Tescil üzerine oluşan tapu kütüğünün gerçek hak sahibini göstermesi gerekir. Ne var ki, tapu kütüğü her zaman gerçek hak sahibini göstermeyebilir. Tescil çeşitli nedenlerle yolsuzlaşır. Yolsuz tescil, gerçek hak sahibi göstermeyen tescildir. Gayrimenkul avukatı yolsuz tescile ilişkin konularda müvekkillerine hukuki destek sunar. Tescilin dayandığı kurucu unsurların eksik, sakat olması, geçerli olmayan hukuki sebebe dayanması ve benzeri sakatlıklardan ötürü tapu kütüğü gerçek hak sahibini göstermeyebilir. Yolsuz tescil işlemleri nedeniyle tapu kütüğü ile olması gereken gerçek durum arasında bir uyumsuzluk ortaya çıkar. Bu uyumsuzluğun giderilmesi, tapu kütüğünün düzeltilmesi gerekir. İstanbul gayrimenkul avukatı bu uyumsuzluğun giderilmesi için gerekli hukuki işlemleri gerçekleştirir.
Türk Medeni Kanunu ve Tapu Sicil Tüzüğünde de tapu kütüğündeki yanlışlıkların düzeltilmesi, fiili durumun hukukileştirilmesi için birtakım yollar düzenlenmiştir. Bu yollara başvurmak için hak kaybına uğramamak adına gayrimenkul avukatından destek alınmalıdır.
Genel olarak bu yollar;
Tapu kütüğündeki yanlışların, yolsuz tescillerin düzeltilmesi TMK. 102. Maddesi ve TST.de gösterilmiştir. Gayrimenkul avukatından danışmanlık alındığında bu konularda detaylı bilgiye ulaşılabilecektir.
İstanbul gayrimenkul avukatına başvurulduğunda dava yolu ile tapu kütüğünün düzeltilmesi hakkında detaylı bilgiye ulaşılabilecektir. Hukukumuzda, taşınmaz mülkiyetinin kazanılması sebebe bağlıdır. Geçerli hukuki işlem, aynı zamanda kazanma sebebidir. Tescile esas olan sebep, satış, bağış, ölünceye dek bakma sözleşmesi gibi hukuksal işlemler, mirasın geçişi, kesinleşmiş mahkeme ilamı, cebri ihale tutanağı olabilir. Tescil esnasında göz önünde tutulacak olan sebepler değişik kanunlara serpiştirilmek suretiyle düzenlenmişlerdir. Gayrimenkul avukatı tescil esnasında göz önünde tutulacak hususlara hakimdir.
Yolsuz tescil, prensip olarak bir ayni hakkin kaybını ve kazanılmasını sağlayamaz. Lehine yolsuz tescil yapılmış kişi tescille ayni bir hak elde etmiş değildir. Kütükteki kayda rağmen, asıl hak sahibi hakkını kaybetmiş olmaz. Böyle bir tescilin düzeltilmesi kanunlarda belirtilen istisnai haller dışında her zaman istenebilir. Fakat bu istisnalar hakkında doğru tespit yapılabilmesi için uzman gayrimenkul avukatına danışılması gerekmektedir.
Tescilin geçerli bir hukuki bir sebebe dayanması gerekir. Bu ilke, TMK. nun 1024. maddenin ikinci fıkrasında, "bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur." biçiminde tanımlanmış, 1015 maddesinde de "Tescil, terkin ve değişiklik gibi tasarruf işlemlerinin yapılabilmesi, istemde bulunan, tasarruf yetkisini ve hukuki sebebi belgelendirmiş olması gerekir." denilmek suretiyle hukuki sebep koşulunu hükme bağlanmıştır. Aynı kanunun 1025. maddesinde ise, tescile esas teşkil eden geçerli bir hukuki sebep yok ise, tapu kütüğüne düşürülen kayda rağmen ayni hak meydana gelmez. Gayrimenkul avukatı müvekkillerine bu konuda hukuki destek sağlar. Tescil, tek başına ayni hakların doğumuna, terkin halinde son bulmasını sağlamaz. Hukuken geçerli bir sonucun doğması için, tescil ve terkinin geçerli bir işleme dayanması gerekir. Geçerli bir sebebe dayanmayan tescil, yolsuz bir tescildir. Ancak, geçerli bir sebebe dayanan ve koşullarına uyulmak suretiyle yapılan tescil işlemi hukuken geçerli olur. Geçerli bir tescil için bulunması zorunlu olan sebebe bağlılık ilkesi, Yargıtay kararlarında da dile getirilmiştir. İstanbul gayrimenkul avukatı kanunları, güncel Yargıtay kararlarını, içtihatları göz önünde bulundurarak müvekkillerine hukuki görüşünü bildirir.
" ... Tapuda kayıtlı bir taşınmazın diğer bir kimse adına tescil olunabilmesi için geçerli bir hukuki sebebin varlığı gerekir. Resmi şekilde yapılmamış bulunan temlik taahhütleri geçerli sayılmaz. Davacı iddiasını belgeye dayandırmamıştır. …" YHGK. 25.10.1985 T. 1984/14-429 E. 1985/ 850
Gayrimenkul avukatı tapudaki tescilin yolsuz olmasının sebepleri hakkında bilgi sahibidir. Yolsuz işlem (tescil) hiçbir hukuki sebebi bulunmayan, geçerli bir hukuki sebebe dayanmayan ve tescil isteminde bulunulmadan yapılmış olan tescillerdir. Örneğin şekil eksikliği veya içeriğinin TBK 27. maddesine aykırı bulunması dolayısıyla hükümsüz olan bir hukuki işleme dayanan tesciller ile tasarruf yetkisi bulunmayan bir kimsenin istemine dayanılarak yapılan tesciller böyledir. Tescil istemine dayanmadan yapılan tesciller de haksiz ve dolayısıyla yolsuz tescillerdir. (MK.m.1013/1) İstanbul gayrimenkul avukatı yolsuz tescil sebebine dayalı davalarda müvekkillerine hukuki destek sunar.
Tapu sicilindeki yolsuzluk, hukuki sebebin tescilden sonra ortadan kalkması veya geçerliliğini yitirmesiyle de meydana gelmiş olabileceği gibi bir ayni hakkın tapu dışında tescilsiz olarak kazanılmış olmasının sonucu da olabilir. Bu durumlar da tapu sicilinin dava yoluyla düzeltilmesi zorunluluğu ortaya çıkabilir. Böyle bir durumla karşılaşıldığında gayrimenkul avukatı ile çalışılmak hak kayıplarının önüne geçecektir. Çünkü hukuki sebebin ortadan kalkmasıyla birlikte ayni hak maddi hukuk bakımından varlığını kaybetmiş olur. Bunun sonucunda tescil de sadece şeklen vardır ve artik fili duruma uygunluğunu kaybetmiştir. Bu gibi tescillerin TMK. nun 1026/I. hükmüne dayanılarak terkin ettirilmesi mümkündür. Fakat ilgilinin terkine rıza göstermemesi halinde, tapu kütüğü, ancak, TMK. nun 1025. maddesinde öngörülen düzeltme davası ile gerçekleştirilebilinir. Hukukumuzda vekil ile temsil zorunluluğu olmasa da düzeltme davası son derece teknik hukuki bilgiyi gerektiren bir dava olduğu için tarafların bir gayrimenkul avukatı ile çalışması hak kayıplarının önüne geçecektir.
TMK. nun 1025. maddesi yolsuz bir tescilin, terkin veya değiştirme için bir ayni hakkin zedelenmiş olması koşulunu arar. Başka bir deyişle, maddi hukuk bakımından asıl hak sahibi durumunda bulunan kişi, yolsuz işlem dolayısıyla aynı hakkıyla ilgili bir zarara uğramak tehlikesiyle karsı karşıya bulunmalıdır. Bu tehlike, genellikle onun ayni hakkin tamamen kaybetme tehlikesi değildir. Çünkü Türk hukuk sisteminde gayrimenkul avukatları tarafından da bilindiği üzere ayni hakların kazanılması veya kaybedilmesi illetli (sebebe bağlı) bir işlemdir. Tescilin yolsuz olması halinde asıl hak sahibi, kütükteki bu tescile rağmen maddi hukuk bakımından hakkin sahibi olarak kalmakta devam eder. Ancak, hak sahibi bu yolsuz tescil dolayısıyla zarara uğramayacak da değildir. Hatta gayrimenkul avukatları tarafından da bilindiği üzere tapu siciline güven ilkesi dolayısıyla bazen ayni hak da kaybedilebilir. Nitekim tescilsiz, kazanılan haklarda, yolsuz tescile hak sahibi gözükenden iyiniyetle hak kazanan kişi karşısında durum böyledir. Bunun dışında, asil malik tapu kütüğünde başkası adına yolsuz bir tescil mevcut olduğu sürece, taşınmazı hakkında zilyetlik davalarını da açamaz. Gayrimenkul avukatları tarafından da bilindiği üzere aynı şekilde, bir intifa hakkının yolsuz terkininden sonra, bu taşınmazın iyiniyetli bir üçüncü kişiye devredilmesi halinde, intifa hakki sahibi bundan zarar görür. Çünkü TMK. nun 1023. maddesi gereğince hakkını maddi hukuk bakımından da kaybetmiş olur. Yolsuz olarak tescil edilmiş bir irtifak hakkı, yüklü taşınmazın malikinin ayni hakkını zedeler. Çünkü bu irtifak hakkı yüklü taşınmazın değerini azaltır. İstanbul gayrimenkul avukatları tarafından da bilindiği üzere yolsuz bir tescil veya terkinle sadece aynı haklar zedelenebilir. Bir şerhin yolsuz bir şekilde kütükten terkin edilmesi halinde, şerh sahipleri kural olarak düzeltme davası açamazlar. Çünkü ayni hak sahibi değildirler; onların bu yolsuz terkin dolayısıyla kural olarak şahsi haklarını kaybetme tehlikeler yoktur.
Tapu iptali ve tescil davaları, TMK.nun 1025. maddesinde ifadesini bulan tapu sicilinin düzeltilmesi davasıdır. "Yolsuz tescilde" başlıklı TMK. nun 1025. maddesinde, "Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuş ya da değiştirilmiş ise, bu yüzden ayni hakkı zedelenen kimse tapu sicilin düzeltilmesini dava edebilir." denilmek suretiyle düzeltim/tapu iptali ve tescil davası dolaylı olarak ifade edilmiştir.
Tapu iptali ve tescil davaları, tapu sicilinin düzeltilmesi davalarının bir bölümünü oluşturur. Bu davalara taraf kişilerin uzman gayrimenkul avukatlarından destek almaları hak kaybı yaşamalarının önüne geçmelerini sağlayacaktır.TMK. nun 1025. maddesinde ifadesini bulan sicilin düzeltilmesi davası, tapu iptali ve tescil davalarını da içine alan geniş kapsamlı bir kavramdır.
Olağan zamanaşımı ile taşınmaz mal mülkiyetinin kazanılması ve koşullar, TMK. nun 712. maddesinde düzenlenmiştir. Bu madde şöyledir. "Geçerli bir hukuki sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılankişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyiniyetle sürdürse, onun bu yolla kazanmış olduğu mülkiyet hakkına itiraz edilemez." Bu hükme göre, olağan zamanaşımı ile taşınmaz mal mülkiyetinin kazanılması koşulları, taşınmaza, kişiye/zilyede ve zilyetliğe ilişkin koşullar olmak üzere üç grup halinde sıralanabilir.
Taşınmaza ilişkin koşula TMK nun 712. maddesinde açıkça yer verilmiştir. Gayrimenkul avukatları tarafından da bilindiği üzere Olağan zamanaşımı yolu ile kazanmada taşınmazın tapulu olması gerekir. Bu nedenle olağan zamanaşımına,"sicile dayanan zamanaşımı" da denilmektedir." Olağan zamanaşımı yolu ile bir taşınmaz malın kazanılabilmesi için, zilyedin o taşınmazın tapu kaydına dayanmış olması gerekir.
Taşınmaz tapulu değil ise, zilyet TMK. nun 712. maddesinden yararlanamaz. Ancak, özel mülkiyet konusu tapulu taşınmazlar bu yoldan kazanılabilinir. İstanbul gayrimenkul avukatları tarafından da bilindiği üzere üzerinde zilyetlik kurulamayan, örneğin kamu malları, devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler olağan zamanaşımının konusu olamazlar.
“… Dava, M.K. 639/1. maddesinden kaynaklanan tescil isteğine ilişkindir. Hükme dayanak yapılan krokide numaralandırılarak gösterilen 45.765 metrekare yüzölçümündeki çekişme konusu taşınmazın büyük kısmının halen meşe baltalık ormanı bulunduğu, diger bölümün de toprak yapısı ve bitki örtüsü itibariyle ormandan açılmak suretiyle elde edilen orman muhafaza karakteri taşıyan orman toprağı olduğu ve çevredeki ormanlarla bir bütünlük arz ettiği gibi 624-b3 nolu 1/25000 ölçekli memleket haritasının Adapazarı orman sahasını gösteren sınırları içerisinde kaldığı bilgisine başvurulan uzman bilirkişilerin yek değerini tamamlayıp doğrulayan bilimsel verilere dayalı raporlarından açıkça anlaşılmaktadır. Ormanlar tabi servet niteliğinde olup devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerden bulunduğundan özel mülkiyete konu olamazlar. Taşınmazın bir bölümünün ormandan açılıp sürülmüş olması da bu yerin özel mülkiyete konu teşkil edilemeyecek olan hukuksal niteliğini değiştiremez. Bu sebeple de kazandırıcı zamanaşımı yoluyla mülk edinilmeleri mümkün değildir. O itibarla dava konusu taşınmazın duraksamayacak biçimde belirlenen bu niteliği itibariyle davanın reddedilmesi gerekirken yazılı olduğu üzere kabul edilmesi isabetsizdir... " YHGK. 7.2.1990T. 1989/8-625- 57 E/K.
Zilyede/kişiye ilişkin bu koşul, TMK. nun 712. maddesinden çıkarılabilir. Zilyede ilişkin bu koşulu, zilyetliğe ilişkin koşullarla karıştırmamak gerekir. Gayrimenkul avukatları tarafından da bilindiği üzere kişiye ilişkin bu koşul, anılan madde de, "Geçerli bir hukuki sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi iyiniyetle sürdürürse" sözcükleri ile ifade edilmiştir. Maddenin yazılışından, iyiniyetli zilyedin dayandığı kaydın yolsuz olması gerekir, O halde, zilyede ilişkin bu koşul, yolsuz zilyed ve iyiniyet ayrımı yapılarak incelenmelidir. Zilyede ilişkin bu koşulu, zilyetliğe ilişkin koşullarla karıştırmamak gerekir.
Gayrimenkul avukatlarının da bildiği üzere Türk Hukukunda, tapulu taşınmaz mülkiyetinin kazanılması sebebe bağlıdır. (TMK. mad. 705, 706, 713, 1015, 1024 ve 1025) 16 TMK. nun 1015. maddesine göre, " Tescil, terki ve değişiklik gibi tasarrufi işlemlerinin yapıla-bilmesi, istemde bulunan, tasarruf yetkisini ve hukuki sebebi belgelemiş olması gerekir. " Bu hükme göre, tescil için istemde bulunan kişinin tasarruf yetkisi yanında hukuki sebebi belgelendirmesi zorunludur. Gayrimenkul avukatlarının da bildiği üzere tescile esas teşkil edecek hukuki sebep, ayni hakkın doğumu amacıyla yapılmış satış, bağışlama sözleşmesi, ölünceye kadar bakma sözleşmesi, vasiyetname, miras sözleşmesi gibi işlemlerdir. Tescil işleminin dayanağı olan hukuki sebep yoksa veya gösterilen sebep geçerli değilse, yapılan tescil, yolsuzdur. Gayrimenkul avukatlarının da bildiği üzere geçerli bir hukuki sebep olmaksızın, salt tescilin yapılmış olması mülkiyet hakkinin kazandırmaz. Oluşan kayıt gerçek hak sahibini göstermediği için yolsuzdur.
TMK. nun 705/2. f. da kısmen sayılan "tescilsiz kazanma hallerinde" mülkiyet hakkin tescilden önce kazanılması hüküm altına alınmıştır. Sayılan bu hallerde tescilden önce mülkiyet hakkı kazanılmış olmaktadır. Gayrimenkul avukatlarının da bildiği üzere ancak, tescilsiz mülkiyet hakkin kazanan kişi, tescil işlemini yaptırmadan tasarrufi işlemlerde bulunamaz. Yapılacak tescil, bildirici mahiyettedir. Bildirici tescili yapılmamış olması halinde mevcut kayıt gerçek durumu göstermez. İşte, tapu kütüğünde malik olarak gözüken kişi, diğer koşulların varlığı halinde olağan zamanaşımıyla mülkiyet hakkını kazanır.
İstanbul gayrimenkul avukatları tarafından da bildiği üzere olağan zamanaşımı yolu ile taşınmaz mal mülkiyetinin kazanılması için, zilyet adına yolsuz bir tescil bulunmalıdır. Kısa ve yalın bir anlatımla yolsuz tescil, hukuken sakat, gerçek hak durumunu göstermeyen tescildir. Bu koşul, TMK, nun 712. maddede," Geçerli bir hukuki sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılı kişi..." şeklinde ifade edilmiştir. İstanbul gayrimenkul avukatları tarafından da bildiği üzere zilyet, o taşınmazın tapu kütüğündeki ilgili sayfasına, yolsuz tescile dayanarak yazılmış olmalıdır. Gerçek hak durumunu yansıtmayan tescil, yolsuzdur. Yolsuz olarak oluşan kayıtla, fili durum arasında uyumsuzluk yaratılmıştır. Yolsuz tescil, sadece şeklen mevcut olan, gerçek hak durumunu göstermeyen, taraflar arasında mülkiyet durumu bakımından değişiklik yaratmayan bir tescildir. İstanbul gayrimenkul avukatları tarafından da bildiği üzere yolsuz tescile dayanan kimse, mülkiyet hakkını geçerli olarak kazanmış olmaz. Ne var ki, böyle bir kayıt iptal edilene dek geçerli sonuç doğurur. Yolsuz da olsa, görünüşte tescil ile ayni hakkin geçerli bir varlık kazandığı kabul edilir. Ancak, İstanbul gayrimenkul avukatları tarafından da bildiği üzere yolsuz tescilden arınmış mülkiyet hakkı, TMK. nun 712. maddesindeki koşulların gerçekleşmesi halinde doğar.
Yolsuz tescilin kurucu unsurlarındaki sakatlık çeşitli sebeplerden doğabilir. Ehliyetsizlik, tasarruf yetkisinin bulunmaması, temsilde eksiklik ve benzeri durumlarda, tescil yolsuzlaşır. İstanbul gayrimenkul avukatları tarafından da bildiği üzere yolsuzluğu doğuran sakatlık, tescilin yapılması sırasında olabileceği gibi, sonrada ortaya çıkabilir.
Yanlış kadastro tespitine dayanarak lehine kayıt oluşturulan kişinin TMK. nun 712. maddesinden yararlanıp yararlanamayacağı tartışmalıdır.
Halk arasında bilinenin aksine ülkemizde avukatların branşlaşması gibi bir durum söz konusu değildir. Güncel mevzuatta “gayrimenkul avukatı” şeklinde bir avukatlık dalına yer verilmemiştir. Bu sebeple “gayrimenkul avukatı” kalıbı aslında gerçekdışıdır. Ağırlıklı olarak gayrimenkul hukukuna ilişkin uyuşmazlıklar davalarıyla ilgilenen avukatların kendilerini “gayrimenkul avukatı” olarak tanıtması yasal olmadığı gibi halk arasında sanki “gayrimenkul avukatı” şeklinde bir avukatlık dalı olduğu hakkında yanlış bir düşüncenin yayılmasına neden olmuştur. Ülkemizde avukatlar konu farketmeksizin her türlü dava veya işi takip yetkisine sahiptir, meslektaşların avukatlık mesleğini sadece bir alanda icra etmek mecburiyetleri yoktur. Dolayısıyla avukatın “gayrimenkul avukatı” olması değil gayrimenkul hukuku alanında deneyimli olması, bu alana ilişkin terimlere hakim olması önem arz etmektedir. Avukatlar uygulamada karşılaştığı gayrimenkul hukukuna ilişkin uyuşmazlıklar sayesinde deneyim kazanıp uzmanlaşmaktadır. İstanbul gibi büyük şehirlerde avukatlar tercihen bazı konularda uzlaşmaya yöneldiğinden taşınmazlara ilişkin davalara giren meslektaşlara halk arasında “gayrimenkul avukatı” denilmektedir.
Ülkemiz hukuk sistemine göre ceza davalarında sanığın temsil edilmesi gereken bazı istisnai haller haricinde kural olarak avukatla temsil zorunlu değildir. Davada taraf olma ehliyeti olan yani taraf ehliyet olan her şahıs kendi davalarında kendilerini temsil etme hakkına sahiptir. Gayrimenkul hukukuna ilişkin davalarda da kişilerin bir avukat tutma zorunluluğu bulunmamaktadır. Fakat kişinin gayrimenkul hukuku konusundaki davasıyla ilgilenmesi için bir avukatı vekil tayin etmesi yaşayacağı hak kayıplarının önüne geçecektir. Gayrimenkul hukukuna ilişkin davaların birçok teknik yönü bulunmaktadır. Tarafların usulde yapacağı en ufak hata davanın kaybedilmesine yol açabilir. Dolayısıyla gayrimenkul hukukuna ilişkin davalarda avukat tutma zorunluluğu bulunmamakla birlikte herhangi bir hak kaybı yaşama ihtimalinin önüne geçmek için gayrimenkul hukuku alanında tecrübeli bir avukattan destek alınması davanın selameti açısından önemlidir.
İstanbul Kartal’daki Keskin Hukuk Büromuzda uzman avukat kadromuz gayrimenkuller ile ilgili hukuki her konuda müvekkillerimize hizmet vermektedir. Önemle belirtmek gerekir ki Keskin Hukuk Büromuzun çalışma alanı gayrimenkul hukuku ile sınırlı olmayıp uzman avukatlarımız müvekkillere her hukuki konuda hizmet sunmaktadır.
Öncelikle yukarıda ifade edildiği üzere “gayrimenkul avukatı” yanlış bir kavram olup ülkemiz hukuk sisteminde avukatlar açısından branşlaşma zorunluluğu söz konusu değildir. Keskin Hukuk Büromuzda tecrübeli avukat kadromuz gayrimenkul hukuku alanı dahil olmak üzere hukukun her alanında müvekkiller için hukuki hizmet vermektedir.
Keskin Hukuk Bürosu olarak gayrimenkul hukukuna ilişkin davalarda, her yıl İstanbul barosu tarafından güncellenen tavsiye niteliğindeki ücret tarifesi baz alınmak ve uzman avukatlarımız tarafından davanın niteliğine göre bir değerlendirme yapılmak suretiyle ücret belirlenmektedir.
Gayrimenkul hukukuna ilişkin davalarda avukatlık ücreti genellikle işin başında ödenmektedir. Fakat bazı işlerin ücreti niteliği gereği işlemler tamamlanınca ödenir. Bazı işlerde ise başlangıçta bir miktar alınır, iş sonunda da tahsil edilen tutar üzerinden belirlenen bir yüzde alınır.
Güncel mevzuatımızda gayrimenkul hukukuna ilişkin davaların sonuçlanması için bir süre belirlenmemiştir. İstanbul’da gayrimenkul hukukuna ilişkin davalarda, davanın niteliğine göre duruma bağlı olarak süreler değişmektedir. Fakat gayrimenkul hukukuna ilişkin davalarda çok sayıda taraf varsa tebligatların usule uygun şekilde yapılamaması dava sürecinin uzamasına sebep olabilir. Söz konusu davaların gayrimenkul hukuku alanında uzman bir avukatla takip edilmesi dava sürecinin uzamasının önüne geçebilecektir.
Gayrimenkul hukukuna ilişkin dava masraflarının miktarını belirlemek için yine gayrimenkul davasının hukuki temeli önem arz etmektedir. Açılacak davanın taraf sayısı da masrafı arttıran etkenlerden biridir. Bazı dava türleri için taşınmazın dava tarihindeki değerine göre harç alınırken, bazı dava türlerinde ise maktu yani miktarı kesin olarak belirlenmiş masraf alınmaktadır. Bu sebeple her bir dava türü için ayrı hesaplama yapılması gerekmektedir.
Gayrimenkul hukuku uyuşmazlıklarına ilişkin davaların dayandığı hukuki temele göre farklı mahkemelerde görülmektedir. Gayrimenkul satışı tüketici sözleşmesine dayanıyor ise tüketici mahkemelerinde görülür. Taraflardan her ikisi de tacirse ve ticari işletmeleri ile ilgili taşınmaz satışı gerçekleşmişse satışta bir uyuşmazlık çıkması halinde ticaret mahkemeleri görevlidir. Gayrimenkul hukukunun bu özelliği nedeniyle uyuşmazlıklar genel bir yetkili ve görevli mahkeme belirtilmesi söz konusu değildir. Keskin Hukuk Büromuzda uzman avukatlarımız uyuşmazlığın niteliğine göre bir değerlendirme yaparak davada görevli mahkemeyi belirlemektedir. Ancak 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununa göre bazı dava türleri için genel yetkili mahkeme belirlenebilecektir.
Yetki, bir davaya yer bakımından hangi mahkemenin bakabileceğini belirten kurallardır. Gayrimenkul hukukuna ilişkin davalarda da dava konusu netice ve talep türüne göre yetkili mahkemeler değişiklik göstermektedir. Mevzuatımızdaki gayrimenkul hukukuna ilişkin kurallar aşağıdaki gibidir:
Boşanma Avukatı olarak. Anne, baba ve çocuğu ilgilendiren tüm hukuki durumların incelendiği hukuk dalıdır. Türk Medeni Kanunu'nda düzenlenmiştir.Devamı için...
Borçlunun, borcunu ödemediği takdirde alacaklının söz konusu alacağına kavuşması için başvurabileceği hukuki yolları düzenler.Devamı için...
Suç ve cezayı inceleyen hukuk dalıdır. Türk Ceza Kanunu'nda temel kavramlar, suçun maddi ve manevi unsurları incelenmektedir.Devamı için...
